Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (IPPB4/415-226/13-4/MP)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28.03.2013 r. (data wpływu 02.04.2013 r.) uzupełnione pismem z dnia 22.04.2013 r. (data nadania 22.04.2013 r., data wpływu 24.04.2013 r.), na wezwanie z dnia 19.04.2013 r. Nr IPPB4/415-226/13-2/MP, IPPP1/443-295/13-2/IGo (data nadania 19.04.2013 r., data odbioru 22.04.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02.04.2013 r. do tut. Organu został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 19.04.2013 r. Nr IPPB4/415-226/13-2/MP, IPPP1/443-295/13-2/IGo (data nadania 19.04.2013 r., data odbioru 22.04.2013r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 22.04.2013 r. (data nadania 22.04.2013 r., data wpływu 24.04.2013 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 18 marca 2008 r. Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny przy ul. C., za cenę 730.000,00 złotych (w tym 32.562,00 złotych garaż). Lokal był i jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele mieszkalne. W maju 2013 roku Wnioskodawca planuje jego sprzedaż osobie fizycznej za sumę 615.000,00 zł (w tym 30.000,00 zł garaż). W lokalu nikt nie był zameldowany i nie służył on do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem VAT.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca wskazał, iż prowadzi działalność z zakresu wykonywania usług urbanistycznych (wykonywanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gmin, opracowywanie projektów decyzji o warunkach zabudowy dla gmin). Jest członkiem Okręgowej Izby Urbanistów w W. Nie zatrudnia pracowników (incydentalnie zleca pracę na podstawie umowy o działo lub umowy zlecenia).

Przeważająca działalność:

  • PKD 71.11.Z Działalność w zakresie architektury

Sekcja ta obejmuje:

  • działalność profesjonalną, naukową i techniczną wymagającą wiedzy specjalistycznej.

Podklasa ta obejmuje opracowywanie projektów architektonicznych oraz doradztwo w zakresie architektury związane z:

  • projektowaniem budowlanym,
  • projektowaniem urbanistycznym i architektonicznym kształtowaniem krajobrazu.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • doradztwa z dziedziny informatycznej, sklasyfikowanego w 6202Z, 6209Z,
  • dekorowania wnętrz, sklasyfikowanego w 7410Z.

Pozostała:

  • PKD 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (w praktyce nie wykonywana)
  • PKD 90.03.Z Artystyczna i literacka działalność twórcza (Wnioskodawca ukończył również ASP i prowadzi działalność artystyczną jako malarz).

Wnioskodawca wskazał również, iż lokal został nabyty i służył wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Wnioskodawca zameldowany jest w lokalu mieszkalnym na ul. D., w którym prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą. Zamieszkuje w dwóch lokalach: na ulicy D. i na ulicy C. W lokalu na ulicy C. nikt nie jest zameldowany.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowego lokalu (np. reklama).

Planowana sprzedaż nastąpi na podstawie aktu notarialnego / umowy sprzedaży pomiędzy osobami fizycznymi – nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

  1. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wynikającego z przyszłej/planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego opisanego powyżej, jeśli zakupił go w marcu 2008 r. za cenę 730.000,00 zł, a planuje sprzedaż w 2013 r. za cenę 615.000,00 zł…
  2. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu przyszłej sprzedaży lokalu mieszkalnego przedstawionego w opisanym zdarzeniu przyszłym…

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych (pyt. 1). Natomiast w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług (pyt. 2) wniosek został rozpatrzony odrębną interpretacją.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ przyszły/planowany przychód (cena sprzedaży w 2013 r. = 615.000,00 zł) jest mniejszy od kosztów uzyskania przychodu (cena zakupu w 2008 r. = 730.000,00 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 2 tej ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że w dniu 18 marca 2008 r. Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny. Lokal był i jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę na cele mieszkalne. W maju 2013 roku Wnioskodawca planuje jego sprzedaż osobie fizycznej. W lokalu nikt nie był zameldowany i nie służył on do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wykonywania usług urbanistycznych. Lokal został nabyty i służył wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Planowana sprzedaż nastąpi na podstawie aktu notarialnego / umowy sprzedaży pomiędzy osobami fizycznymi – nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie – w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości – zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m. in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką Wnioskodawca zapłacił zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży.

Opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać zatem będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c.

Reasumując, z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca uzyskał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, w związku z czym powstał obowiązek podatkowy. W celu ustalenia dochodu (podstawy opodatkowania) uzyskanego z ww. tytułu przychód – w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy, tj. np. wydatki na nabycie ww. lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w sytuacji, gdy poniesione koszty uzyskania z tytułu zbycia ww. lokalu, stanowiącego źródło przychodu, przewyższać będą przychód uzyskany z jego sprzedaży, gdyż oznacza to, że dochód w ogóle nie wystąpi. Warunkiem jest jednak, aby cena sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, określona w umowie sprzedaży, nie odbiegała od jego wartości rynkowej.

Zwrócić należy bowiem uwagę, że w przypadku, gdy kwota określona w akcie notarialnym, na mocy którego przeniesiona zostanie własność nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy znacznie odbiega od wartości rynkowej, to wówczas przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje możliwość określenia przez organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej uzyskanego przychodu w wysokości wartości rynkowej. Na mocy art. 19 ust. 4 cytowanej ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Jednakże zaznaczyć należy, iż postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanymi w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonego we wniosku zdarzenia, lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia.

Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie może bowiem prowadzić postępowania ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania, w tym w postępowaniu kontrolnym czy podatkowym prowadzonym w oparciu o konkretną dokumentację.

Wobec powyższego ocena, czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży nie odbiegała od wartości rynkowej w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może być przedmiotem interpretacji indywidualnej, bowiem to w gestii organów podatkowych oraz organów kontroli skarbowej mieści się ocena i przeprowadzenie stosownego postępowania w celu stwierdzenia, czy zachodzą przesłanki do skorzystania z uprawnień wynikających z art. 19 ust. 4 ustawy, w tym również uwzględnienia opinii biegłego lub biegłych.

Końcowo wskazać należy, iż przedmiot niniejszej interpretacji stanowiła jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie weryfikacja prawidłowości dokonanych przez Niego wyliczeń. Zauważyć bowiem należy, mając na uwadze treść przepisu art. 14b Ordynacji podatkowej, iż w przedmiotowej sprawie tut. organ wydając interpretację prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które pozwoliłoby na ich ocenę. Do postępowania w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *