Sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych

30.07.2024 r.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Z tego artykułu dowiesz się, kiedy zbycie nieruchomości nie będzie stanowić sprzedaży nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Błędna kwalifikacja źródła przychodów może mieć ogromne konsekwencje podatkowe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej PITU) w art. 10 ust. 1 tej ustawy identyfikuje kilka różnych źródeł przychodów. Są to:

1)      stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2)      działalność wykonywana osobiście;

3)      pozarolnicza działalność gospodarcza;

4)      działy specjalne produkcji rolnej;

5)      (uchylony);

6)      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7)      kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8)      odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)      nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)      spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)       prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)      innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)      inne źródła.

Jak widać powyżej sprzedaż nieruchomości została zidentyfikowana w PITU do oddzielnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Warto jednak podkreślić, że to co w potocznym rozumieniu stanowi zbycie nieruchomości nie zawsze będzie takim zbyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

1. Działalność gospodarcza

Działalnością gospodarczą w rozumieniu PITU, zgodnie z art. 5a pkt 6 tej ustawy jest to działalność zarobkowa:

a)       wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)      polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)       polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów.

Dodatkowych przesłanek wyłączających działalność podatników z działalności gospodarczej dostarcza art. 5b ust. 1 PITU (przepis ten nie ma jednak zastosowania w niniejszej sprawie).

Tym samym przez działalność gospodarczą rozumie się również działalność handlową, w tym handel nieruchomościami.

To z kolej oznacza, że jeżeli sprzedaż nieruchomości jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, to taka sprzedaż nie zostanie zakwalifikowane dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych jak zbycie nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim deweloperów czy tzw. flipperów, ale również nieruchomości, które stanowią u podatników tzw. środki trwałe.

Sprzedaż nieruchomości rozumiana w potocznym rozumieniu tego terminu, nie będzie zakwalifikowana dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych jako zbycie nieruchomości, jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży tej nieruchomości w ramach prowadzenia swojej działalności gospodarczej.

Od powyższej reguły istnieje jednak wyjątek, dotyczący takich nieruchomości mieszkalnych, które stanowią u podatnika środki trwałe, ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c PITU do przychodów ze źródła przychodów jakim jest działalność gospodarcza, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynków mieszkalnych, ich części lub udziału w takich budynkach, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość lub udziału w takich lokalach, gruntów lub udziału w gruntach albo prawa użytkowania wieczystego gruntów lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkami lub lokalami, spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnych lub udziału w takim prawie oraz prawa do domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Parafrazując, nawet jeżeli dany podatnik posiada w swoich środkach trwałych nieruchomości mieszkalne, to sprzedaż takich nieruchomości będzie zaliczone do źródła przychodów jakim jest zbycie nieruchomości w rozumieniu PITU.

2. Zyski z kapitałów pieniężnych

Innym przykładem transakcji zbycia nieruchomości, która nie zostanie zaliczona do źródła przychodów jakim jest zbycie nieruchomości w rozumieniu PITU, jest wniesienie nieruchomości do spółki (kapitałowej, w tym w organizacji, spółki komandytowej, spółki komandytowo-akcyjnej oraz jawnej będącej podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych) w formie aportu.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 9 oraz art. 30b ust. 1 pkt 4 PITU takie przeniesienie własności nieruchomości stanowi przychód z kapitałów pieniężnych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 PITU.

3. Darowizna

Kolejną transakcją, w wyniku której podatnik wyzbywa się prawa do nieruchomości, a która nie stanowi zbycia nieruchomości w rozumieniu PITU jest darowizna nieruchomości.

Zgodnie z art. 2ust. 1 pkt 3 PITU, przepisów tej ustawy nie stosuje się, m. in. do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

4. Konsekwencje

Nieprawidłowe zakwalifikowanie przychodów do właściwego źródła przychodów w rozumieniu PITU może mieć poważne konsekwencje podatkowe. Niewątpliwie, najpoważniejsze konsekwencje wynikają z faktu, że przychody osiągnięte ze zbycia nieruchomości, które nie mogą być zakwalifikowane do tego źródła przychodów w rozumieniu PITU nie mogą korzystać z dwóch popularnych preferencji podatkowych, a mianowicie:

1.       zwolnienia z opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 PITU), oraz

2.       zwolnienia z opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tzw. „ulga mieszkaniowa” (art.  ust. 1 pkt 131 PITU).

Wyżej przedstawione przykłady źródeł przychodów w rozumieniu PITU, nie są listą wyczerpującą, ale stanowią najpopularniejsze przykłady tych źródeł przychodów, z którymi nasi klienci najczęściej się mierzą.

Jeżeli potrzebujesz pomocy przy identyfikacji prawidłowego źródła przychodów przy zbyciu nieruchomości lub potrzebujesz wystąpić do Dyrektora krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w tej sprawie, zapraszamy do kontaktu!

Możesz skorzystać z formularza poniżej („Zamów Interpretację)”! Skontaktujemy się z Tobą niezwłocznie.

Autor:

Patryk Dąbrowski

Doradca podatkowy

nr wpisu 13704