Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, czyli jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej
Podatek dochodowy od osób fizycznych
Z niniejszego artykułu dowiesz się, kiedy i jak można skorzystać z tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Jest to ulga podatkowa w podatku dochodowym od osób fizycznych przeznaczona dla osób, które sprzedają nieruchomości i wydatkują uzyskane środki na tak zwane własne cele mieszkaniowe.
1. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (o ile sprzedaż nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej) należą do odrębnego źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), a dokładniej do źródła ze zbycia rzeczy i praw majątkowych.
Zbycie nieruchomości w ramach tego źródła przychodów jest zwolnione z PIT po 5 latach – licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia tej nieruchomości.
Zdarza się jednak czasem, że właściciele nieruchomości zmuszeni są do zbycia nieruchomości przed upływem rzeczonych 5 lat. W takiej sytuacji, podatnicy mogą jednak skorzystać z tzw. „ulgi mieszkaniowej”, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Zgodnie z tym przepisem zwolnione od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy jednak pamiętać, że podatnicy mają jedynie 3 lata na skorzystanie z tej ulgi – licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w przypadku, gdy planuje się wydanie środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup innej nieruchomości.
2. Własne cele mieszkaniowe
W praktyce bardzo często problematyczne jest zdefiniowanie co dokładnie rozumiane jest przez własne cele mieszkaniowe.
Ustawa o PIT wymienia kilka rodzajów wydatków, które można zaliczyć do „ulgi mieszkaniowej”. Są to:
1. Wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
- gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe, nie uważa się nigdy wydatków poniesionych na nabycie gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub budynku (także udziału lub części), a także budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Do niedawna problematyczne było zaliczenie do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedaną nieruchomość. Na szczęście obecnie ustawa o PIT przewiduje, że także i takie wydatki mogą być zaliczone do wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Jak widać z powyższego, ustawa dość szczegółowo określa co należy rozumieć przez wydatki na własne cele mieszkaniowe. Dodatkowo 13 października 2021 roku wydana została interpretacja ogólna w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z klasyfikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego, która jest niezwykle pomocna w ocenie jakie wydatki stanowią w istocie wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Powyższa interpretacja jest dostępna na stronie ministerstwa finansów pod adresem:
Nie oznacza to jednak, że powyżej przedstawione informacje nie pozostawiają przestrzeni do wątpliwości.
Dla przykładu, oczywistym jest, że aby spełniać w danym miejscu własne cele mieszkaniowe, należy w tym miejscu faktycznie mieszkać. Powstaje jednak pytanie jak długo? Czy mieszkanie w danym miejscu przez miesiąc jest wystarczające, żeby skorzystać z ulgi? Albo czy można zamieszkać w danym miejscu w przyszłości, aby wymogi ustawowe zostały spełnione? Czy nabyte mieszkanie można czasowo wynajmować?
Wszystkie powyższe kwestie powinny być przez podatnika wyjaśnione i zabezpieczone w drodze interpretacji indywidualnej, ponieważ rodzą znaczne ryzyko podatkowe.
Z ulgi mieszkaniowej można skorzystać przeznaczając uzyskane ze sprzedaży środki na nieruchomości położone poza terytorium Rzeczpospolitej Polskiej (pod pewnymi warunkami): w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
3. Metoda wyliczenia „ulgi mieszkaniowej”
W praktyce naszej kancelarii często pojawiają się pytania techniczne co do metody wyliczenia „ulgi mieszkaniowej”.
Należy pamiętać, że ulga wyliczana jest względem przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, a nie dochodu.
Aby prawidłowo wyliczyć ulgę mieszkaniową należy podzielić wartość wydatków na własne cele mieszkaniowe przez przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Dopiero taki współczynnik należy pomnożyć przez wartość dochodu ze sprzedaży. Wynik działania daje kwotę dochodu, która korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.
Przykład nr 1:
Pan Tomasz zakupił w roku 2022 mieszkanie za kwotę 500.000,00 PLN. Po roku zdecydował się jednak sprzedać to mieszkanie i kupić mniejsze mieszkanie bliżej centrum miasta. Mieszkanie sprzedał za kwotę 750.000,00. Za nowe mieszkanie musi zapłacić 600.000,00 PLN.
Przychód ze sprzedaży: 750.000,00 PLN
Koszt nabycia starego mieszkania: 500.000,00 PLN
Dochód ze sprzedaży: 150.000,00 PLN
Wydatki na własne cele mieszkaniowe: 600.000,00 PLN
Dochód korzystający z ulgi mieszkaniowej:
(wydatki na własne cele mieszkaniowe/przychód ze sprzedaży) * dochód ze sprzedaży starego mieszkania = (600.000,00 PLN / 750.000,00 PLN) * 150.000,00 = 120.000,00 PLN
To oznacza, że kwota dochodu w wysokości 120.000,00 PLN jest zwolniona z opodatkowania.
Jednakże kwota 30.000,00 (150.000,00 – 120.000,00) jest nadal opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przykład nr 2:
Pani Anna otrzymała od rodziców w darowiźnie w roku 2021 mieszkanie o wartości 600.000,00 PLN. Po trzech latach zdecydowała się sprzedać to mieszkanie i kupić mieszkanie w innym mieście. Mieszkanie sprzedała za kwotę 650.000,00. Za nowe mieszkanie musi zapłacić 750.000,00 PLN.
Przychód ze sprzedaży: 650.000,00 PLN
Koszt nabycia starego mieszkania: 0,00 PLN (mieszkanie otrzymane w darowiźnie od rodziców)
Dochód ze sprzedaży: 650.000,00 PLN
Wydatki na własne cele mieszkaniowe: 750.000,00 PLN
Powyższe oznacza, że cała kwota dochodu w wysokości 650.000,00 PLN jest zwolniona z opodatkowania, ponieważ wszystkie środki otrzymane przez Panią Annę ze sprzedaży mieszkania zostaną spożytkowane na własne cele mieszkaniowe.
3. Jak i kiedy rozliczyć ulgę mieszkaniową?
Dochody ze sprzedaży nieruchomości (poza sprzedażą wykonywaną w ramach działalności gospodarczej) należy rozliczyć w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku transakcji na formularzu PIT-39.
W tym samym formularzu należy rozliczyć „ulgę mieszkaniową”.
Należy jednak pamiętać, że z ulgi mieszkaniowej można skorzystać w okresie 3 lat kalendarzowych – licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości.
To oznacza, że podatnicy składając zeznanie z dochodu ze sprzedaży nieruchomości mają prawo do skorzystania z tzw. „ulgi mieszkaniowej” w całości lub części, pomimo że nie wydali jeszcze ani złotówki ze środków, które otrzymali ze sprzedaży. Mogą też nie korzystać z ulgi od razu.
W przypadku, gdy w przyszłości (w okresie 3 lat) kwota, która została przez podatników spożytkowana na własne cele mieszkaniowe nie będzie odpowiadać wartości, która wynika z zeznania, podatnicy będą zobowiązani do skorygowania pierwotnego zeznania.
Uwaga!:
Jeżeli okaże się, że w pierwotnym zeznaniu, podatnik wykazał zbyt wysoką kwotę „ulgi mieszkaniowej”, zobowiązany będzie do dopłacenia kwoty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzeniu zeznania podatkowego dotyczącego sprzedaży nieruchomości lub potrzebujesz wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w tej sprawie, zapraszamy do kontaktu!
Możesz skorzystać z formularza poniżej („Zamów Interpretację)”! Skontaktujemy się z Tobą niezwłocznie.
Autor:
Patryk Dąbrowski
Doradca Podatkowy
Nr wpisu 13704